birbera (birbera) wrote,
birbera
birbera

Москвабад квартирный: куда падаем?

Оригинал взят у _devol_ в Москвабад квартирный: куда падаем?
В отличие от rusanalit, выбившего в 2008 году своим прогнозом на стоимость нефти в торговой сессии "белке глаз", у меня прогностические способности более чем скромные. Тем приятнее смотреть на некоторые экономические расклады, которые заранее предвосхищал. Так, в августе 2006 года сделал предположение:

К концу 2007 года стоимость московского метра составит в среднем около 5 тыс. долларов (плюс-минус туда-сюда 10-15%). Высокие цены на нефть будут, по всей видимости, сохраняться до 2008 года, так что, возможно, стоимость дойдет и до 6 тыс. долларов. Полагаю, что порог в 5-6 тыс. долларов - это психологический рубеж.

Смотрим на усредненный график стоимости жилья в Москвабаде на irn.ru и видим, что к началу 2008 года стоимость (средняя) метра доползла до 5,5 тысяч долларов и затем даже ненадолго пробила планку в 6 тысяч долларов. Поскольку график дает возможность построить долгий тренд, то видим:

- все умные и расторопные люди, вложившие бабло в москвабадскую недвижимость до 2008 года, реализовали ее на пике или около него;
- умные, но немного нерасторопные инвесторы, вложившие туда деньги, реализовали активы на втором "плато" - в 2011-2014 годах;
- глупые и просто гордые квартировладельцы будут теперь и далее терять в долларовом эквиваленте, что делает их вложения не просто отрицательными, а самоубийственными*.

Вложили в 2012 году, допустим, в метр 4000 долларов, теперь он стоит в 2 раза меньше. Причем роли даже не играет рублевая ипотека. Да, в рублях недвижимость может даже подорожать, но у большинства рублевые доходы не растут.

До какого порога в перспективе будет снижаться стоимость московского метра? Есть два сценария - плохой и очень плохой.

Первый: до 700-800 долларов за квадратный метр (плюс-минус 10-20%, разумеется). Можно упрекнуть такой прогноз в технократизме, ибо он выглядит калькой с желания дорисовать вышеприведенный график. Но опирается он на базовые показатели:

- цена на нефть (75-80% влияния) со всеми вытекающими;
- ежегодный приток населения в Москвабад (10-15%);
- развитие ипотеки и так далее.

При этом средняя зарплата в Москвабаде получается в долларовом эквиваленте что-то около 400-500, плюс-минус.

Как долго будет цена выходить на такой уровень? С ноября 2014 по ноябрь 2015 года усредненная стоимость метра в Москвабаде упала с 4500 до 2750 долларов. Еще 1 год жизни с ценой на нефть ниже 50 долларов, и стоимость метра снизится до 1300 - 1900 долларов преспокойно (плюс-минус). Два года с ценой на нефть ниже 50 бакинских за баррель дают в нормале 800 - 1200 долларов за квадрат, что практически означает вышеприведенный результат прогноза. Чтобы узнать, какая усредненная (не медианная!) зарплата будет тогда в Москвабаде, делите метр на два, сильно не ошибетесь.

Второй: до 1500-2000 долларов за квадратный метр (плюс-минус). Это если не будет долгого стояния в нефти "ниже 50" или резкого обвала в духе "сбегали к 20 и вернулись к 30-40".

В любом случае, в ближайшие 5 лет я бы не рассчитывал на то, что цены на московскую недвижимость вернутся к уровню "плато", не говоря уже о пике. Лучше закладываться на стоимость от 700 (для пессимистов) до 2000 долларов (для оптимистов). Возможно, что правда окажется где-то посередине.

P.S. Еще предчувствия:

Август 2011 года:

Почему-то подумалось, что в ближайшие 5-10 лет Эреф устроят некое новое издание "крымской войны", ну, то есть, не копию предыдущей, понятное дело, но что-то такое...

Но вообще, прогнозы - штука очень коварная и неблагодарная. Либо конкретный разговор по цифрам, либо предположение по долгим трендам. То есть, например, понятно, что Донбасс будут впихивать на Украину сапогом и понятно, почему. Вопрос лишь в сроках, которые могут гулять. А аргументы в духе "там же целая армия, что с ней делать", роли не играют. СССР/РФ содержалb афганскую армию и платилb до 1993 года по 3 миллиарда долларов Кабулу в год. Потом кончились деньги и как-то кончился Наджибулла.

* - каждый в меру своей прозорливости может прикинуть, на какой стадии "глупый дурак Девол" избавился от своих инвестиций. :)
Subscribe

Recent Posts from This Journal

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 2 comments